“Ciudad con todos: diálogo para una densificación equilibrada” es un
proyecto que tiene como objetivo posibilitar y conducir el diálogo
transparente, informado y propositivo en torno a la densificación
equilibrada de la ciudad Santiago.

Objetivos


  • Aportar con información relevante en materia de densificación, en torno a cinco dimensiones de análisis.
  • Articular el diálogo entre el mundo público, privado y la sociedad civil organizada y no organizada a través de distintas actividades, tales como seminarios, talleres y jornadas participativas.

¿Qué es la densificación equilibrada?


La densidad se define como la cantidad de personas o viviendas que existen en una determinada superficie.

Como se explica en el dibujo a continuación, una misma cantidad de personas o de viviendas pueden distribuirse de distinta forma en el mismo espacio. Es por eso que, en este sentido, la densificación urbana no implica, necesariamente, edificios en altura.

La discusión sobre la densificación urbana se ha intensificado en el último tiempo, generando distintas opiniones. Por un lado, están quienes buscan potenciar este proceso debido a sus múltiples beneficios, como el acceso a la ciudad y la eficiencia en la provisión de servicios. Por otro, están los detractores de la densificación urbana, debido a los perjuicios que esta puede causar, tales como la falta de privacidad, las molestias asociadas a la construcción, y la saturación de infraestructura y servicios ya existentes.

Es un proceso que debe cumplir con 5 condiciones, las que -en conjunto-, permitirán democratizar el acceso de oportunidades de la ciudad, aprovechar de manera racional los recursos y la inversión existente y futura, y mejorar la calidad de vida de las personas.

Al hablar de un proceso planificado, nos referimos a que la densificación equilibrada debe ser coherente con los atributos urbanos de un territorio, como, por ejemplo, su accesibilidad al metro y cercanía a parques.

A veces un mismo espacio (pensemos en un corredor de transporte, por ejemplo) está regulado por múltiples actores (como los municipios) e instrumentos de planificación (como planes reguladores comunales) que no dialogan entre sí. Esto puede generar incoherencias en la planificación del espacio urbano.

Un caso de incoherencia en la planificación es el que vemos en Avenida Vicuña Mackenna. Pese a tener características relativamente similares a través de su extensión, es posible encontrar 6 normas de altura distintas, en las 7 comunas que recorre. Éstas van desde permitir construcciones de altura libre, a espacios donde no está permitida la construcción en altura.

Diversidad de norma en torno a un mismo eje.

Fuente: TOCTOC.com, 2018.

Creemos que uno de los desafíos de la densificación es encontrar un equilibrio entre los legítimos intereses vecinales y locales, y los de la ciudad como un todo. Sin embargo, una veintena de comunas ha congelado total o parcialmente sus planes reguladores, impidiendo, por un lado, dar la coherencia necesaria que requiere la planificación de la ciudad, y por el otro, la generación de nuevas viviendas.

Este pilar apunta a aprovechar la densificación de la ciudad como estrategia para lograr mayores índices de mixtura social, principalmente en aquellas zonas de buena accesibilidad a infraestructura y calidad de vida. Con mixtura social nos referimos a que personas de distinto nivel socioeconómico o recursos puedan vivir en un mismo barrio. Para esto, es necesario que exista oferta de vivienda para todos los tipos de familia, a distintos precios, incluyendo soluciones para grupos altos y medios, y otras económicas.

El mercado, por sí solo, no permite el acceso a una vivienda a precios asequibles para familias de clase baja o media en zonas bien localizadas de la ciudad. Más aún, se ha constatado, por ejemplo, que el precio promedio de los departamentos nuevos en comunas de buena accesibilidad, como Santiago, Las Condes, La Florida, Estación Central y Providencia, es de 3.500 UF (TOCTOC.com, 2018), un valor que está muy por sobre lo que es posible acceder a través de los subsidios habitacionales provistos por el Estado, que financia viviendas de hasta 2.200 UF.

¿Qué sueldo se requiere para comprar una vivienda en comunas de buena accesibilidad?

Para evaluar esto, se hizo el ejercicio de calcular un estimado del sueldo requerido para poder acceder a comprar un departamento nuevo de 1 dormitorio en distintas comunas.

Se utilizaron los valores reales de las promesas de compra entre enero y octubre del año 2018 (8.700 para departamentos de dos dormitorios), de lo que se obtuvieron valores promedio. Asumiendo ciertas condiciones de compra, como la obtención de un crédito hipotecario a 20 años plazo con una tasa de interés de 3,5% y un pie del 20%, se pudo estimar cuál es el sueldo que se requeriría para la compra de estas unidades.

Comunas Precio UF M2 sueldo requerido
por crédito a 20 años
QUINTA NORMAL-
1.784
46
$903.790
RENCA
1.835
47
$920.794
LA CISTERNA
1.874
42
$949.239
SAN BERNARDO
1.930
53
$978.005
CONCHALÍ
2.137
48
$1.082.452
ESTACIÓN CENTRAL
2.171
47
$1.099.955
INDEPENDENCIA
2.216
46
$1.122.747
PUENTE ALTO
2.234
53
$1.131.880
CERRILLOS
2.287
58
$1.158.708
PUDAHUEL
2.387
54
$1.209.030
SAN MIGUEL
2.549
52
$1.291.380
SAN JOAQUÍN
2.742
47
$1.389.276
LA FLORIDA
2.878
57
$1.457.899
MAIPÚ
2.914
55
$1.476.408
MACUL
2.919
56
$1.478.733
RECOLETA
2.971
51
$1.505.187
SANTIAGO
2.975
51
$1.507.019
HUECHURABA
3.780
72
$1.914.724
ÑUÑOA
4.417
62
$2.237.631
LA REINA
5.343
70
$2.706.572
PEÑALOLÉN
5.584
95
$2.828.761
LAS CONDES
7.107
79
$3.600.385
PROVIDENCIA
7.165
80
$3.629.816
LO BARNECHEA
8.330
98
$4.219.801
VITACURA
10.275
107
$5.205.260
PROMEDIO: $1.880.578

Fuente: TOCTOC.com, 2018.

Estos antecedentes ponen en evidencia que existe un problema de asequibilidad de la vivienda y la urgencia de la intervención del Estado. Uno de estos ámbitos de acción tiene que ver con normativas que obliguen e incentiven la creación de vivienda económica en localizaciones estratégicas.

Existen otros temas que se vinculan a la integración social bajo contextos de densificación, como son la cohesión social y la identidad. Ejemplos de ello son la cantidad y calidad de los espacios públicos donde se encuentran las distintas personas, las redes sociales existentes al interior de las copropiedades, y también las relaciones que se establecen entre los residentes de un determinado conjunto habitacional y su entorno. Temas como estos también buscan ser abordados dentro del proyecto.

La densificación es una oportunidad para distribuir de forma más racional y equitativa los beneficios y costos asociados a la ciudad, siempre y cuando esta se diseñe e implemente de manera óptima. Seguir criterios de eficiencia en el diseño de la densificación implica, por ejemplo, lograr un balance adecuado entre inversión pública y privada, por un lado, y cantidad de población beneficiada, por otro.

Es por eso que nuestro proyecto propone, entre otras medidas, el establecimiento de criterios objetivos para definir cuál es el potencial de un determinado territorio para recibir nueva población, evitando generar zonas sub-utilizadas o saturadas. Un ejemplo de esto son las Zonas de Buena Accesibilidad (ZBA). Estas zonas son aquellas que cumplen con estándares de accesibilidad a infraestructura, definidos por el Consejo Nacional de Desarrollo Urbano, en 4 áreas: Áreas verdes, Educación, Salud y Transporte.

La accesibilidad es calculada, principalmente, en base a dos variables. Por un lado, la distancia a la que estos servicios se encuentran de determinada zona, y por otro, la capacidad de carga de estos servicios, es decir, la capacidad de respuesta que tiene esta infraestructura, respecto de la demanda potencial (es decir, la población que vive en estas zonas). Por lo tanto:

Accesibilidad = Acceso + capacidad de carga*
*la capacidad de carga no fue calculada en el caso de transporte TEAM

Para determinar si una zona es una ZBA, debe cumplir con los 4 estándares establecidos en las 4 dimensiones señaladas; no obstante, se identifican polígonos que también poseen potencial de densificación, pero que sólo satisfacen 3 de 4 dimensiones. En estos lugares, debiera realizarse una inversión en la dimensión faltante, de modo de alcanzar su condición de ZBA.

Temas como cuáles son las dimensiones y variables críticas de la accesibilidad, cómo medirla, o quién qué actor debe definirla, serán tratados en el marco del proyecto.

La densificación equilibrada debe poner el foco en mejorar el acceso a oportunidades y la calidad de vida de las personas. Eso incluye la participación de la ciudadanía, en las distintas etapas del desarrollo urbano, incluyendo la fase de planificación urbana y el desarrollo de proyectos. Significa también la consideración de la escala humana en el diseño y la regulación de la vida de las comunidades en contextos de densidad.

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¿Cómo es tu ciudad, y cómo te gustaría que fuera?, fue la pregunta para motivar el inicio de nuestro “Hito Social”, una intervención urbana, que tuvo por objetivo recabar percepciones de la gente respecto de la densificación urbana. El evento se desarrolló en pleno centro de Santiago, donde los transeúntes decidieron a través de fotografías, los beneficios y las desventajas de la densificación. Adicionalmente, expresaron escribiendo en una pizarra cuáles son sus expectativas respecto a la ciudad que desean.

Creemos que este tipo de actividades, nos enriquecen como equipo, ya que nos permite generar el diálogo que necesitamos, integrando a todos los actores involucrados en esta discusión, y sus distintas visiones.

El proyecto espera ser un espacio para discutir y proponer soluciones concretas desde el punto de vista de las preocupaciones e intereses de las comunidades afectadas y favorecidas por la

La planificación de la densidad debe tomar en cuenta la manera en que se genera la oferta de viviendas, para no ponerla en riesgo; sus externalidades, tanto positivas como negativas; los incentivos y desincentivos que significa para los distintos actores; así como su efecto en el medioambiente.

Cuando hablamos de sustentabilidad medioambiental, creemos que a la hora de densificar es indispensable considerar, por ejemplo, el tipo de transporte usado de forma predominante en la periferia versus la que se utiliza en el centro de la ciudad, la cantidad de emisiones que genera este transporte y el costo que se produce al expandir la ciudad, más que contraerla en territorio.

En cuanto a la sustentabilidad económica, consideramos que la densificación equilibrada debe ser conveniente para todos los actores que son parte del sistema, incluyendo a las inmobiliarias, pero no acotándose exclusivamente a ellas. Es importante mantener e incentivar un mercado de vivienda activo, sin renunciar a consideraciones de integración social de grupos bajos y medios a la ciudad.

Historia


El proyecto “Ciudad con Todos” se inicia en 2016, con el apoyo de la representación en Chile del Banco Interamericano de Desarrollo (BID). Mediante la contribución del BID, se hizo un primer esfuerzo por sistematizar la metodología propuesta por el proyecto (proyecto 1).

Posteriormente, los años 2017 y 2018, la empresa FAHNEU realizó un aporte, vía ley de donaciones, que permitió avanzar en la dimensión de Áreas Verdes del proyecto “Ciudad con Todos”, en los temas: i) Definición, indicadores y estándares de accesibilidad a áreas verdes; ii) Identificación de desafíos y propuestas para la mantención de parques y plazas (proyectos 2 y proyecto 3).

A principios de 2019, surge un tercer informe en la materia, específicamente para la estimación de aportes privados a ser destinados a áreas verdes, así como la visualización de alternativas de solución, en el contexto de la eventual implementación de la ley de aportes al espacio público. Este último estudio fue realizado gracias a la contribución de las empresas DEISA y FAHNEU (proyecto 4). El proyecto sobre densificación equilibrada es la quinta iniciativa desplegada en el marco de “Ciudad con Todos” (proyecto 5).


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